Налоговый вычет при продаже квартиры

Выручка, полученная с реализации недвижимого объекта, при определенных условиях облагается НДФЛ по ставке 13%. Для снижения фискальной нагрузки на граждан государство предусмотрело особый вид льготы при продаже квартиры — имущественный налоговый вычет, оформить который можно в ИФНС по месту жительства.

В каких случаях не платится НДФЛ

деньги и договор

Обязанность по отчислению налога возникает не всегда, 13% не удерживается, если:

  • недвижимость находилась во владении больше минимального периода;
  • затраты на приобретение превышают прибыль;
  • объект продан за 1 млн руб. и менее.

ВАЖНО! Освобождение от НДФЛ не снимает обязанность декларировать доход.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

+7 (499) 703-46-52
Москва, Московская область

Не поданная вовремя декларация влечет за собой наложение штрафных санкций. Предоставлять документ необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Как определить период владения

С 2016 г. минимальный предельный срок владения объектом недвижимости равен 3 годам, если он получен:

  • в дар от близкого родственника или по наследству;
  • после приватизации;
  • по соглашению пожизненной ренты;
  • до 31 декабря 2015 г. включительно.

Во всех остальных случаях период составляет 5 лет.

На определение момента достижения минимального периода влияет способ передачи имущества. В основном отсчет идет со дня получения свидетельства о регистрации права. Но в случае наследования — со дня смерти наследодателя.

Размер вычета

Реализовав недвижимость раньше установленного срока, уменьшить базу налогообложения можно двумя способами:

  • На величину расходов.
  • На 1 000 000 — максимальная сумма налогового вычета.

Пример:

Петров О. М. купил дом в 2015 г. за 3 000 000 руб., а в 2017 продал его за 4 000 000. У него есть 3 варианта подсчета суммы, подлежащей уплате:

  1. По фактической выручке 4 000 000 * 0,13 = 520 000.
  2. С применением налоговой льготы при продаже: (4 000 000 — 1 000 000) * 0,13 = 390 000.
  3. С подтверждением расходов: (4 000 000- 3 000 000) * 0,13 = 130 000.

Уменьшение дохода на величину затрат — самый выгодный вариант для гражданина.

СПРАВКА! Вычет при продаже квартиры целесообразно использовать, когда расходы на приобретение невозможно подтвердить. Например, недвижимость досталась в дар или по наследству.

Учет кадастровой стоимости

С 2016 г., на основании ст. 217.1 НК РФ, при подсчете НДФЛ с продажи квартиры, за основу берут:

  • цену, прописанную в договоре;
  • произведение кадастровой стоимости объекта на коэффициент 0,7.

Из показателей выбирают наибольший. Если рыночная цена государством не определена, то за основу берут фактическую выручку.

Пример:

Иванов И. И. купил дачу в 2016 за 4 000 000 руб. и продал ее через год за 4 500 000. Кадастровая цена 6 500 000.

  1. Определяем базу налогообложения.

Сравним 2 показателя: цену государства, скорректированную на 0,7 и полученный доход:

6 500 000 * 0,7 = 4 550 000, показатель больше цены реализации, значит, он учитывается при расчете.

  1. Считаем сумму к отчислению, учитывая затраты:

(4 550 000 — 4 000 000) * 0,13 = 71 500.

  1. Если бы государство не определило стоимость, размер выплаты был бы равен:

(4 500 000 — 4 000 000)* 0,13 = 65 000.

СПРАВКА! Если продавец не согласен с размером кадастровой цены, он может потребовать ее пересмотра.

Вычет при продаже долей

Прибыль от реализации части недвижимого имущества, находящейся в собственности менее 5 лет, также облагается 13 процентами. Применение льготы в такой ситуации имеет несколько сценариев.

Продаются все доли

В этом случае объект реализуется как единое целое. Имущественный вычет предоставляется пропорционально проданной части квартиры.

Пример:

Двум братьям Виктору и Сергею перешла пополам по наследству жилплощадь. Через несколько месяцев они продали ее за 2 500 000 руб.

Льготу в 1 000 000 они поделят поровну. Каждый заплатит:

(2 500 000 / 2 — 1 000 000 / 2) * 0,13 = 97 500

Продается одна из долей

Имущественный налоговый вычет предоставляется в максимальном объеме, если один из собственников продает свою часть квартиры независимо от другого. При этом на реализацию каждой доли заключается отдельный договор купли-продажи.

ВАЖНО! Сделка возможна, если на каждую часть имеется свидетельство регистрации права собственности.

Пример:

Братья реализуют свои половины отдельно за 1 250 000 каждую. Тогда НДФЛ составит:

(1 250 000 — 1 000 000) * 0,13 = 32 500 с каждого.

Если одна из долей в собственности больше установленного срока

Бывают ситуации, когда один собственник владеет своей частью больше установленного минимального периода, а другой меньше. В этом случае они могут заключить дополнительное соглашение, в котором распределят прибыль между собой.

Пример:

Доля Виктора принадлежит ему уже 4 года, а Сергея 2. Продав жилплощадь за 2 500 000, они разделили выручку:

Виктор — 2 млн.

Сергей 500 тыс. Он обязан выплатить 13%, так как владеет своей половиной в квартире менее 5 лет. Но у него есть право применить налоговый вычет при продаже недвижимости соразмерно своей части.

Выходит, что оба брата освобождены от НДФЛ.

Рекомендуем к прочтению: Как правильно составить заявление для стандартного налогового вычета?

Сколько раз можно применять вычет

Использовать льготы при продаже квартиры, предусмотренные НК РФ, можно неоднократно. Но заявлять свои права разрешается только единожды в одном налоговом периоде, независимо от числа проданных объектов.

С дохода от реализации недвижимости граждане обязаны перечислить 13% в казну. Государство освобождает от этой обязанности лиц, владевших имуществом более установленного срока. В остальных случаях есть возможность уменьшить базу налогообложения на объем понесенных затрат или размер налогового вычета.

В 2016 г. внесены существенные изменения в НК РФ. Так, минимальный период владения может достигать 60 месяцев в зависимости от способа передачи недвижимости в собственность. Также при расчете НДФЛ во внимание берется кадастровая стоимость.

Предоставление необходимых документов – обязательное условие для оформления имущественного налогового вычета с продажи имущества.

Чем отличается опека от усыновления?
Социальная карта Московской области
Ссылка на основную публикацию